Výběr nemovitosti, její právní a faktický stav
Při výběru nemovitosti byste jako první měli provést její důkladnou prohlídku. Faktická prohlídka nemovitosti je čistě technickou záležitostí a v této souvislosti doporučujeme využít služeb odborníků z oblasti stavebnictví. Stále více kupujících využívá specializovaných služeb např. tzv. inspektorů nemovitostí. V případě koupě stavebních pozemků je také důležité ověřit, zda je na pozemek zajištěn řádný přístup a dále možné využití pozemku vzhledem ke konkrétnímu stavebnímu záměru, který hodláte na pozemku realizovat.

Dalším krokem je kontrola aktuálního výpisu z katastru nemovitostí. Sami si jej můžete obstarat např. na nejbližším Czech POINTu u České pošty. Z výpisu z katastru nemovitostí mimo jiné zjistíte, kdo je jejím aktuálním vlastníkem, zda na nemovitosti neváznou věcná práva (např. věcná břemena, zástavní práva, exekuční řízení atp.) či ohledně nemovitosti neprobíhají jiná, dosud neukončená řízení.

V případě koupě ne/bytové jednotky by dále každý kupující měl po straně prodávající vyžadovat potvrzení od osoby odpovědné za správu domu, jaké dluhy související se správou domu a pozemku přejdou na nabyvatele jednotky, popř. že takové dluhy nejsou. Za dluhy, které na nabyvatele jednotky přešly, ručí převodce osobě odpovědné za správu domu.

Při koupi nemovitosti (budovy či jednotky) byste si rovněž měli od prodávajícího vyžádat průkaz energetické náročnosti budovy (u jednotek lze průkaz nahradit vyúčtováním dodávek elektřiny, plynu a tepelné energie pro příslušnou jednotku za uplynulé 3 roky).

Rezervace nemovitosti, kupní smlouva a úschova peněz
V případě, že se rozhodnete vybranou nemovitost opravdu koupit a máte v plné výši zajištěné financování kupní ceny, následuje ve většině případech uzavření rezervační smlouvy či smlouvy o smlouvě budoucí kupní. V těchto smlouvách se mimo jiné budoucí prodávající a případně realitní kancelář zavazuje po určitou dobu nenabízet nemovitost jiným zájemcům a naopak budoucí kupující a budoucí prodávající se zavazují, že v rezervační době uzavřou kupní smlouvu. Za tímto účelem skládá budoucí kupující rezervační zálohu, která se v případě uzavření kupní smlouvy započte na kupní cenu. Pokud však k uzavření kupní smlouvy ze strany budoucího kupujícího nedojde, náleží částka rezervační zálohy obvykle budoucímu prodávajícímu jako smluvní pokuta. Rozhodující jsou však vždy konkrétní ujednání rezervačních či obdobných smluv.

Samotná kupní smlouva by měla upravovat řadu otázek, ale především (i) specifikaci smluvních stran a převáděných nemovitostí, (ii) závazek smluvních stran převést vlastnického práva k nemovitostem z prodávajícího na kupujícího, (iii) výši kupní ceny a způsob její úhrady, (iv) předání a převzetí nemovitosti, (v) další prohlášení smluvních stran, smluvní pokuty, podmínky pro odstoupení od smlouvy atp. Podpisy stran na kupní smlouvě musejí být úředně ověřeny. Spolu s kupní smlouvou se dále podepisuje návrh na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí, kde již podpisy stran nemusejí být úředně ověřené. Správní poplatek za jedno vkladové řízení u katastru nemovitostí činí 1.000,- Kč.

V případě, že je kupní cena hrazena prostřednictvím úschovy u advokáta, notáře či banky, uzavírá se spolu s kupní smlouvou i smlouva o úschově. Úschovu kupní ceny u advokáta důrazně doporučujeme, protože poskytuje dostatečné zajištění peněžní stránky obchodu jak pro stranu kupující, tak pro stranu prodávající.

Daň z nabytí nemovitých věcí a daň z nemovitosti
Poplatníkem daně z nabytí nemovitých věcí je kupující. Prodávající již podle aktuální právní úpravy ani neručí za zaplacení této daně. Předmětem daně z nabytí nemovitých věcí je úplatné nabytí vlastnického práva k nemovité věci. Od této daně je osvobozeno první úplatné nabytí vlastnického práva např. k dokončené stavbě rodinného domu nebo bytové jednotce v bytovém domě. Daňové přiznání k dani z nabytí nemovitých věcí je kupující povinen podat nejpozději do konce 3. kalendářního měsíce následujícího po kalendářním měsíci, v němž byl v katastru nemovitostí proveden vklad vlastnického práva k nemovité věci (v tento den je splatná také záloha na tuto daň).

Kupující jakožto nový vlastník nemovitosti je také povinen podat daňové přiznání k dani z nemovitých věcí, a to do 31. ledna.

Pokud kupujete nebo naopak prodáváte svoji nemovitost a potřebujete pomoci s celou transakcí, neváhejte se obrátit na naši advokátní kancelář, která se na převody nemovitostí specializuje a má v této oblasti bohaté zkušenosti.