Kratší fixace u hypoték vyhrává
Pořizujete si nový byt či dům na hypotéku a hledáte odpověď na jednu otázka za druhou: kde si půjčit, na jak dlouho, pojistit či ne? Dříve nebo později přijde i otázka volby fixace úrokové sazby: krátkodobou na rok či tři nebo dlouhodobou na pět a více let?
Redakce
Diskutovat (0) 12.5.2009 11:46 aktualizováno 14.5.2009 9:19
Jednoletá fixace versus pětiletka
Pocit jistoty ukazuje k delší fixaci, výše sazeb zase doposud spíše k té kratší. Vývoj na trhu během posledních osmi let ukazuje, že krátké sazby jsou výhodnější.
Jak by to asi vypadalo, kdybychom v určité době zvolili buď pětiletý, nebo roční fix? Obě varianty je možné namodelovat s využitím vývoje úrokových sazeb hypotečních úvěrů od roku 2002 do současné doby. Řekněme, že první hypotéku jsme uzavřeli v roce 2002, konkrétně v květnu, a další vždy ve stejném měsíci roku následujícího, a to až do roku 2008.
Sazby, které jsou pro náš příklad použity, nejsou průměry všech bank nebo sazby nejlepší. Jsou to konkrétní úroky České spořitelny, které byly v příslušném období používány pro běžnou klientelu.
Do modelu nezahrnujeme případné zvýšení sazby při otočce úrokové sazby, protože tato data nejsou prostě známa, ale i z toho důvodu, že banky přistupují k jednotlivým klientům individuálně. Některé se snaží při otočce úrokové sazby trošku přitvrdit.
Na druhou stranu je také pravda, že klient, který se s tím nesmíří, má možnost vyjednávat. Pokud prokáže dost tvrdosti, může získat lepší sazbu. Banky totiž nechtějí o své klienty přijít a refinancování hypotéky u konkurence je dnes velmi jednoduché.
Krátké sazby vyhrávaly
Ze srovnání je patrné, že kdo zvolil krátkou fixaci, rozhodně neprohloupil. Přibližně od února 2008 přeje vývoj trhu delším fixacím, a to hlavně proto, že banky mají pro krátké (zejména roční fixace) vyšší úrok než u fixací delších. Tento trend je svým způsobem nelogický, ale přesto pochopitelný. Banky nechtějí o klienty přicházet po první otočce. Jinak by se jim totiž neumořily počáteční vysoké náklady na klienta a zpracování jeho úvěru.
Tvrzení, že kratší fixace je vhodnější, se opírá o několik argumentů. V první řadě mají banky u kratších fixací nižší marže. S takto nastaveným úvěrem je navíc možné v krátkých periodách libovolně a bez sankcí nakládat – refinancovat, nemovitost prodat, provést částečnou nebo úplnou mimořádnou splátku. Podle výpočtů je měsíční zatížení je nejnižší, rozdíl je možné vhodně investovat a případně použít později na umoření úvěru nebo vyšší splátky po fixaci.
Konečné doporučení tedy zní: zvolit spíše fixaci kratší. Volbě kratší fixace však musí předcházet velmi pečlivá analýza záměrů. Tato varianta není totiž vhodná pro všechny. Hodí se pro klienty, kteří chtějí úvěr přibližně od 1,5 milionu korun a jsou přístupnější riziku, případné zvyšování sazeb je proto tolik nerozhodí.
Tato volba také vyžaduje sebekázeň, aby dlužníci úsporu v měsíční splátce vhodně investovali, případně aby k investici využili jinou hotovost nepoužitou na koupi bydlení. Konečně volíte-li krátkou fixaci, nesmíte se bát s bankou po jejím skončení vyjednávat, případně úvěr refinancovat u jiné banky.
ROMAN SCHERKS
Autor je hypotečním specialistou finančně-poradenské společnosti Partners
-6°C
-4°C
-2°C
